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與房仲業打交道一定要懂的7個眉角

房東:克希夫
發表時間:2014-01-15


遇到好房仲,會令你感動;不好的房仲,讓你更頭痛。可別以為付手續費給房仲業者,萬事都OK!有些小細節看似無關緊要,若不注意,房子沒成交不打緊,如果陷入沒完沒了的房屋買賣糾紛,就得不償失了。


 


除非是投資客,不然每個人一生當中買賣房屋的次數,用一隻手就數得完。因為房屋交易牽涉的金額龐大,且交易過程複雜繁瑣,常讓人不知從何著手,所以許多人會找房仲業者幫個忙,好將「房事」搞定。


保守估計,國內的房仲業者大約有5千個門市,平均每個門市有8名業務員,全國計有4萬名房仲業務員。但業務員素質未必齊一,如何和房仲業打交道?又怎麼破解業務員的銷售技倆,才能看到合理價格?一樁買賣能否成交,價格很關鍵,但交易過程中的眉角更不能忽略!


 


眉角1:善用房仲業者提供的服務




身為付錢的買方,買賣房子一定要「龜毛」。當你知道房仲業者可以為你做哪些事的時候,你不是「奧客」,而是一位精打細算的買家,享有應享的權利。台灣房屋業務副總簡嘉禾表示,在客戶提出要求以前,房仲業就要主動提供至少6大服務(見表1)。


簡嘉禾說,買賣房子通常是「一次交易」,不像股票或基金,必須頻繁在市場裡買進、賣出,或是密切跟銀行理專聯繫。有些銀行理專還提供VIP客戶遛狗、報稅、接送小孩等服務;但房仲業者比較少類似的額外服務,頂多在成交後,提供漏水修復、裝潢、搬家,以及銀行房貸諮詢等相關服務。


眉角2:詢問房仲業者每筆收費用意




房仲業通常會根據成交價向賣方收4%、買方收1%,合計5%的手續費(內政部規定,不得超過6%)。部分房仲業為了搶生意,會主動調降手續費,尤其以加盟店或個體戶居多。簡嘉禾說,羊毛出在羊身上,仲介費殺得太低,必須小心背後是否有道德方面或物件本身的瑕疵等問題;另外,房仲業只能對買賣雙方收取如前述的仲介手續費,不得加收廣告費、清潔費,甚至除草費等額外費用(見表2),買賣雙方的其他規費則分別由房仲業代收,再支付給政府、銀行,以及代書等。


 


眉角3:慎防業務員為成交不擇手段




520之後股市持續下挫,加上金融風暴席捲全球,投資客大退潮,也連帶衝擊到房市,產生急凍現象。根據內政部建築研究所10月份公布的「第2季房地產景氣動向」顯示,目前房價呈現「量縮價未跌」的情形,但有7成的房仲業看衰第4季市況,未來至少還有2到4年的修正期。


以永慶房屋為例,9月份大台北地區成交量明顯掉了2成。成交量衰退,房仲業的手續費收入也跟著驟減,業界預估,第4季會是業務員的生死戰,平均每2位業務員,每個月只能成交1件。未來半年,房仲業即將掀起倒閉潮,績效不佳的業務員可能要有喝西北風的心理準備,為避免業務員為了成交而不擇手段,民眾必須洞悉業務員的銷售技倆。


例如,有些業務員會扮演「雙面人」,藉此拉近買賣雙方的價差,像是對賣方擺個衰臉,來個「大空特空」,說房市有多差,別人降了還是賣不掉,如果這次不降多一點,房市愈來愈差,擺愈久愈賣不掉,或是買方也在看其他物件等等;然後再回過頭跟買方說,這個物件有多難得一見,錯過這次,保證會後悔一輩子,或者有多組人馬最近就要付斡旋金,營造出物件很搶手的種種假象。


「住展雜誌」研發長倪子仁分析,房市從過去的「賣方市場」,最近逆轉為「買方市場」,買賣價差擴大,更容易見到類似的銷售案例,像是有些本來可以賣到每坪32萬元,但在房仲業舌燦蓮花之下,不明就裡的賣方被殺到低於30萬元的價格,等成交之後才發現,為時已晚,銷售糾紛因此產生(見表3)!


眉角4:詳查物件的各項資訊




房屋銷售糾紛一直是消基會受理申訴的前3項重要分類,且近來有逐年攀升的趨勢。消基會董事長謝天仁表示,最常見的房屋銷售糾紛包括:建商廣告不實、買賣雙方資訊不對等、不保證履約、坪數爭議,以及建材品質不如預期等。消基會最早製作的《購屋100問》,後來不但增加到200問,最近又擴充到500問,隨著交易的件數增加,糾紛事件也層出不窮。


謝天仁說,最近這一波股市急殺、房市急凍,最常出現的是,買方在成交後又反悔,覺得自己「買貴了」,於是找各種理由、挑房屋瑕疵,想作廢買賣契約的糾紛明顯增加。因此,在作決定前,務必向房仲業者仔細詢問物件的各項資訊,以避免不必要的糾紛產生。


 


眉角5:詳細詢問房屋的各種債務情況




簡嘉禾也表示,在經濟不景氣的情況下,賣方是否有隱藏性債務更值得特別注意,如果用房屋作擔保,再去和其他銀行辦二胎或三胎借款,聯合徵信中心都查得到,怕的是賣方跟民間借款,這便 是查不出來的。


以往就曾發生過一個實例,買賣雙方已經簽約,假設成交價600萬元,買方付給賣方60萬元簽約金,540萬元向銀行辦房貸,就在房屋過戶之前,半路殺出個程咬金,某個民間債主聲稱賣方欠他700萬元,已經向法院對房子申請假扣押,買方只好退讓,已經付出的60萬元簽約金也拿不回來。簡嘉禾說,如果物件將來可能漲到800萬元,買方或許可以幫屋主還錢,用時間換取空間,拗到房價上漲就能回本。


眉角6:徹底了解斡旋金的權利與義務




另一種是斡旋金遭沒收的糾紛。舉一實例來說,張小姐最近半年開始看中古屋,房仲急著賣出房子,在第一次看屋時,就希望張小姐付斡旋金。房仲聲稱,斡旋金不限金額,3、5萬不嫌多,1、2萬也不嫌少,他可以依照張小姐提的買價,向賣方議價;如果賣方不願意,斡旋金保證全數退還。


要注意了!陷阱就在這裡,一旦賣方同意張小姐開出的買價,斡旋金就自動轉為給賣方的訂金,張小姐便具有和賣方簽約的義務。但是,如果後來張小姐決定不想買了,賣方可以要求張小姐履約,不然張小姐的這筆訂金(原本的斡旋金)就會被沒收,或是賣方可以解除契約,轉而向張小姐提出損害賠償。


有些不肖房仲業者並不會向買方詳細說明斡旋金的權利與義務,一味地要求買方趕快付,佯稱最近就有其他的買方準備要付斡旋金了,好讓買方以為該物件很搶手。一旦買方付了斡旋金,就等於成功了一半,接下來,只要說服賣方就能成交。如果賣方同意但買方反悔,至少也能賺到斡旋金。不過,賣方也有履約責任,若在交易成立時,賣方突然反悔不賣了,除了要歸還斡旋金,還要另外賠償與斡旋金等量的金額給買方,不得不慎。


其實,斡旋金制度是房仲業者創立的,但公平會已經實施「斡旋金」導正計畫,買方可以選擇用內政部制定的「要約書」範本,不用付一毛錢,就能透過房仲業者斡旋,一旦屋主同意,契約立刻生效,較不會有金錢糾紛。但有一點要特別注意,透過要約書請房仲業者斡旋時,若賣方同意、買方反悔,則買方必須支付賣方房屋總價3%的違約金,選擇此方案前也要有心理準備。


眉角7:用房仲術語交涉,買賣不吃虧




房仲業之間,也有流行術語(見表4),讀懂這些術語,善用房仲業的術語交談,讓這些術語不再是深不可測的暗號,而是你與房仲業者的溝通橋樑。且懂得愈多,愈不易被不肖業者訛詐,買賣也愈不會吃虧!


買賣房屋對大部分的人來說,是人生中的大事,當然要謹慎行事,如果你不了解房屋交易的林林總總,交給房仲業者包辦是最省時省力的方法。但日常生活中的仲介糾紛此起彼落,不少是因為消費者的了解不夠深入。在決定將一生重要的房屋大小事交給房仲業者之前,除了挑選合格的房仲公司及值得信賴的業務員外,事前對房仲業者的經營模式有所了解,徹底搞懂其中的規則,在情理法兼顧的交易下,才能創造出賣方、房仲業者及買方三贏的局面。





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  • 1 樓住戶:姜勇亞
    發表時間:2014-06-13

    買房子仲介都是報高不報低,都是拿最高的成交價給你看

    仲介是賺傭金, 價格賣越高傭金就抽越多, 所以每個仲介當然都希望賣越高越好

    就像之前我朋友買一間華廈
    因為信任知名仲介竟然可以買$1600萬以上, 在不知行情之簽下合約, 但事後發覺買賣價錢 ,跟市場行情 落差一百多萬 ,

    隔天才知道其他仲介才開$1500萬左右 行情價約$1450萬 為獨知名仲介開$1800萬, 朋友還以為自己很利害殺2佰萬下來 賺到了,所以後悔不想買了

    仲介就有點是趕鴨子上架, 逼朋友一定要買屋,不履行合約就是違約, 更說出狠話 , 要寄存證信函告我的朋友

    仲介就是這樣, 釵h重要事項都不事先告知, 等有紛爭時就說要採法律途徑解決o

    被那知名仲介當盤仔多花別人100萬, 可能是有些人都有品牌迷思, 信任仲介的一面之詞, 知名仲介說什麼都相信也不去求證, 也不去比較, 就傻傻的相信, 最後吃虧上當的都是自己


    買賣前要先了解市場行情, 詢問多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價

    如果真的不知如何評估行情,可以上知名網站 全民比價網

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋
    買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


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    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/





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